明知開發(fā)商沒有預(yù)售許可證，依然付款簽約，這樣的商鋪預(yù)定合同是否還有法律效力？無資質(zhì)開發(fā)商收了購房者的房款，房子卻遲遲蓋不起來，這錢開發(fā)商該不該退還并賠償？近日，石家莊市橋西區(qū)法院依法公開審理了一起房地產(chǎn)合同糾紛案件。

    2012年11月17日，原告張某某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《××商鋪預(yù)定合同》，直接付款29萬余元購買了被告開發(fā)的一間商鋪，合同約定2013年5月31日前交房。同時(shí)，原被告還簽訂了《××商鋪委托經(jīng)營合同》，約定張某某交付購房款后便能享受固定的租賃收入，第1至7年，被告分3期按總付款的不同比例計(jì)付固定租金。合同簽訂后，被告至今仍未交付房屋，僅支付了第一期委托經(jīng)營租金5萬余元后，再無任何答復(fù)。原告張某某以嚴(yán)重違約將被告訴至法院，要求判令解除與被告簽訂的商鋪預(yù)定合同及委托經(jīng)營合同，退還原告所付購房款，并支付逾期委托經(jīng)營租金及違約金共計(jì)38萬余元。

    經(jīng)查，雙方簽訂合同時(shí)被告開發(fā)的項(xiàng)目還未開工建設(shè)，并且直到開庭，該項(xiàng)目仍在建設(shè)中，且五證依然未辦齊全。庭審中，被告代理律師辯稱，因簽合同時(shí)項(xiàng)目無房屋預(yù)售許可證，且房屋未建設(shè)是不存在的，故原被告簽訂的商鋪預(yù)定合同屬無效合同，而委托經(jīng)營是以預(yù)售合同為前提的，合同同樣無效，所以被告方不應(yīng)支付任何違約賠償，僅需返還原告張某某本金，并收回已付租金。另一邊，原告代理律師則認(rèn)為，商鋪預(yù)定合同無效，過錯(cuò)是被告造成的，商鋪委托經(jīng)營合同是雙方自愿簽訂，且與商鋪預(yù)訂合同無直接聯(lián)系，原告張某某并無過錯(cuò)，因此要求被告退還原告所付購房款，并支付逾期委托經(jīng)營租金及違約金。

    法庭經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，原、被告簽訂的預(yù)定合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，合同雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于被告至今未能取得本案訴爭房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，該商鋪預(yù)定合同依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故被告開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法向原告返還購房款29萬余元。除返還購房款外，被告還應(yīng)向原告賠償相應(yīng)的利息損失，利息標(biāo)準(zhǔn)按照同期銀行貸款利率計(jì)付。原告超出此范圍主張的訴訟請求沒有法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于委托經(jīng)營合同，因商鋪預(yù)定合同無效，也應(yīng)被認(rèn)定為無效。故原告實(shí)際已收取被告的租金5萬余元應(yīng)當(dāng)返還給被告，為便于執(zhí)行，該款項(xiàng)應(yīng)首先從被告應(yīng)向原告支付的利息中扣減。

    法官提醒，根據(jù)《最高院商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。在此提醒廣大市民在購買房屋時(shí)，不可有貪便宜心理，審查開發(fā)商五證齊全后再購買，才能最大限度的保障購房者的權(quán)益。

    來源：河北新聞網(wǎng)